4-Zimmer Wohnung in Döbling, Austria, Nr. 131708

 Hier lässt es sich nicht nur wohnen, sondern leben ! Im schönen  Salmannsdorf  in einer hügeligen Gegend gelegen, lässt sich hier der Blick im Sommer ins Grüne und in den Wintermonaten über Wien genießen. Die renommierte Vienna American School ( AIS Vienna ) befindet sich in fußläufiger Distanz , für Sportbegeisterte und Frischluftliebhaber:innen bietet diese Lage paradiesische Möglichkeiten zur Entfaltung, so zum Beispiel im Sportzentrum Marswiese ( Marswiese - Dein Sport- und Freizeitzentrum in Wien ) . Für die ganz Kleinen gibt es mehrere private Kindergärten (z.B.  Wichtelland ) in der Nähe, ebenso die Volksschule Neustift am Walde ( VS Neustift - Volksschule Krottenbachstraße - 919051 ). Aber auch kulinarisch sitzt man hier ganz und gar nicht auf dem Trockenen, so liegt das bezaubernde "Häuserl am Stoan" ( index ) mit atemberaubendem Wienblick nur einen Sonntagsspaziergang entfernt. Wer Lust auf ein Achterl vom berühmten Wiener "Gemischten Satz" hat, kann ihren oder seinen Durst beim nahegelegenen Buschenschank ( Prager Salmannsdorf ) stillen.  WOHNUNG Die frisch sanierte Wohnung in der 2. Etage (ohne Lift) einer gepflegten familiären Wohnanlage mit 2 Häusern und insgesamt nur 12 Wohneinheiten verfügt über knapp 124m² Wohnfläche inklusive einer südseitigen Loggia mit ca. 8m² und zuzüglich eines  nordseitigen Balkons mit rund 9m² . Vom großzügigen Vorzimmer sind alle Räume zentral begehbar . Der große Wohnsalon wurde mit einer maßangefertigten Tischlerküche ausgestattet, die sich in zeitlos elegantem Weiß präsentiert und mit qualitativ hochwertigen Markengeräten von Bosch  versehen. Die Wohnung wurde generalsaniert , neben einem wunderschönen Weitzer-Parkettboden in Eiche wurden moderne dreifach verglaste Fenster mit elektrischen Außenjalousien montiert. Die große Glasfront im einladenden Wohnsalon mit Weitblick gibt einem sofort das Gefühl, mit Familie und Freund:innen Quality Time verbringen zu wollen. Drei Schlafzimmer bieten Platz für alle, wobei man das größte der Zimmer auch noch einmal in der Mitte abteilen könnte. Ein neues Badezimmer in elegantem Weiß mit großformatigen Fliesen sowie eine separate Gäste-Toilette und ein Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss komplettieren den Grundriss.  Ein großer Abstellplatz in Form einer eigenen Parknische (Maße ca. 2,63m x 7,00m) sowie ein Kellerabteil mit ca. 4,50m² sind zusätzliche Pluspunkte, die diese Wohnung zu bieten hat. RAUMAUFTEILUNG Vorzimmer  Wohnsalon mit voll ausgestatteter Küche 3 Schlafzimmer (ein viertes Zimmer wäre möglich) Bad mit Dusche, Eck-Badewanne, WC, Waschtisch und Handtuchtrockner separates Gäste-WC mit Handwaschbecken  Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss Loggia Balkon    Kellerabteil Garage AUSSTATTUNG Die Wohnung wurde generalsaniert und ist wie folgt ausgestattet: Weitzer-Parkett Eiche maßangefertigte Tischlerküche mit viel Stauraum und Markengeräten von Bosch (Kühl-Gefrierkombination, Geschirrspüler, Herd mit Ceranfeld und Backrohr, Mikrowelle und Dunstabzug) neue dreifach verglaste Kunststofffenster  maßangefertigte Sicherheits-Eingangstür elektrische Außenjalousien Gas-Etagenheizung neue Elektrik neue Sanitär-Anlagen Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss neues Badezimmer mit Eck-Badewanne und Dusche separates Gäste-WC  HAUS Die Wohnung befindet sich in der 2. Etage eines gepflegten Wohnhauses , Baujahr 1966. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus nur 12 Wohn-Einheiten, aufgeteilt auf 2 Häuser. Die gegenständliche Wohnung befindet sich in Haus 1. Die Hausgemeinschaft ist sehr kostenbewusst. Am 1.12.2024 betrug die Reparaturrücklage ca.  EUR 170.000,- , monatlich werden rund EUR 3.000,- neu angespart. Für das Jahr 2025 sind keine größeren Maßnahmen - über laufende Instandhaltungsarbeiten hinaus - geplant. Die Abstimmung für eine thermische Sanierung fand keine Mehrheit unter den Eigentümer:innen.  VERKAUF Der Kaufpreis dieser generalsanierten großzügigen Wohnung in absoluter Ruhelage beträgt EUR 799.000,- zuzüglich dem Stellplatz in der hauseigenen Garage zum Preis von EUR 29.000,-, somit gesamt EUR 828.000,-.  Die monatlichen laufenden Kosten setzen sich aus den  Betriebskosten (EUR 261,99), den Betriebkosten für die Garage (EUR 34,37), der anteiligen Reparaturrücklage (EUR 261,99) sowie der anfallenden USt. zusammen und betragen insgesamt EUR 543,33 .  Im Erfolgsfall beläuft sich die Vermittlungsprovision auf die üblichen 3% des Kaufpreises zzgl. 20% USt . ENERGIEAUSWEIS Gültig bis 3.10.2027, HWB E 154,20 kWh/m²a, fGEE D 2,20 Ich freue mich auf Ihre Anfragen! Bitte schicken Sie diese direkt über das Kontaktformular mit Angabe Ihrer vollständigen Kontaktdaten! Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht. Region: Salmannsdorfer Straße, American International School Balkonanzahl:1 Loggiaanzahl: 1 Abstellraum Anzahl: 1 Balkonfläche:8.5 m² Loggiafläche: 7,74 m2 Bad mit Dusche und Wanne Boden: Fliesenboden Boden: Parkettboden Heizung: Etagenheizung Heizungsart: Gasheizung Abstellraum Gäste-WC: 1 Kellerfläche: 4.5 m² Garagenfläche: 18.4 m² Stockwerk: 2. Etage Stiege: 1 Garagenplätze: 1 Anzahl Badezimmer: 1 Stellplatz: Garage Energiepass gültig bis: 2027-10-03 Energiepass HWB: 154 kWh/m²/Jahr Verfügbar ab: sofort Baujahr: 1966 Anzahl WC: 2 monatliche Kosten (exkl. MWSt): 514,63 Eur monatliche Kosten (inkl. MWSt): 543,33 Eur Stellplatzmiete: 34.37 Eur Monatliche Reparaturrücklage (excl. MWSt): 261,99 Eur Monatliche Reparaturrücklage (incl. MWSt): 261,99 Eur sonstige Kosten (exkl. MWSt): 296.36 Eur