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Beschreibung der Immobilie
Bitte keine Makler! Ich vermarkte diese Wohnung selbst und das bleibt auch nach Anrufen so. Bitte sparen Sie uns die Zeit. Danke! :-) Da ich mich beruflich und örtlich verändern möchte, verkaufe ich meine liebevoll und top ausgestattete Wohnung mit unverbaubarem Donau Ausblick im Herzen Nussdorfs. Zur Wohnung: Tolle, äußerst gepflegte Wohnung in toller Hang-Lage unmittelbar am Rande der Weinberge mit Aussicht über die Donau mit grüner Umgebung. Top generalsaniert Ende 2016. Ost-West Orientierung, sehr hell und großzügig, höchste Qualität der Materialien, riesen Glasfront! Die Strasse stört subjektiv den Erholungswert der Wohnung nicht, dank 3-fach Verglasung. Gassenseitig 2. Stock, Donauseitig 4. Stock, unverbaubare Aussicht! Wohnnutzfläche: 91m² Terrasse: 19m² Gartenanteil: ca. 40m² Kellerabteil 1: ca. 3m Kellerabteil 2 / Anteil an einer Keller-Wohnungs: ca. 6 m² Beachte die Nutzflächen Aufstellung. Gartenanteil, ein Kellerabteil und Anteil an einer Sous-Terrain Wohnung sind hier inklusive. Im Keller befindet sich eine ca 65m² Wohnung - ehemals eine Hausbesorger Wohnung - die im Miteigentum der Eigentümergemeinschaft steht und anteilig zu den jeweiligen Wohnungen gehört (im EGT Vertrag geregelt und parifiziert). Diese wird derzeit von den fünf Eigentümern als Keller genutzt. Haus in Biedermeier Optik, trotz Baujahr 1979! KEIN MRG, frei vermietbar! Fassade und Stiegenhaus wurden 2024 frisch saniert. 2023 erfolgte eine Neueindeckung der Terrassen. Das Haus befindet sich in erhabener Lage am Hang, die Hackhofergasse ist Schutzzone und daher ein tolles Gebäudeensemble. Das Haus ist auf Grund der Schutzzone in Biedermaieroptik/Alt Wiener Stil ausgeführt - jedoch mit Raumhöhe 2,50/2,65! Die Wohnung besteht aus einem großzügigen Wohnzimmer mit einer großen Hebe-/Schiebetüre, die auf die 19m² Terrasse führt. Anschließend ist ein Arbeits- oder Kinderzimmer. Über das Vorzimmer gelangt man zum Bad und einem extra WC mit Ventilator. Weiters ist die eigens designte, weiße hochglanz Tischlerküche (Blum Scharniere, HDF Platten von Egger, top Siemens Geräte, XL Geschirrspüler etc) mit allen Geräten und kleiner Sitzgelegenheit zu nennen. Daneben befindet sich das gassenseitige Schlafzimmer samt großzügigem Schrankraum. Highlights: * Terrasse 19m² mit Ausblick über die Donau durch riesige Hebe-Schiebetüre (Rarität in Bestandshäusern des Baujahres) * Gartenanteil ist dabei * elektrische 6m Hella Markise inkl. Windwächter * elektrische Außenbeschattung, textil von Hella samt Funk-Steuerung und Windwächter * Verkabelung für eine Klimaanlage sowie einen bewässerten Wandgarten im Wohnzimmer ist vorbereitet * Schrankraum * Raumhohe Maß gefertigte Türen von DANA mit Magnetschließen * Geölter Echtparkettboden (toll um darauf barfuß zu gehen) * Dreischeibenfenster, Holz-Alu * Designerküche mit TOP Geräten von Siemens und leistungsstarkem und leisem Dunstabzug * Gas-Zentralheizung, Baujahr 2015 * Kellerabteil für Fahrräder etc... * unverbaubare Aussicht über Donau und City Skyline! * Beste Infrastruktur (siehe Lage) * Kat 5 Verkabelung Kostenaufstellung: Die Betriebskosten betragen aktuell 535€ Die Höhe der Reparaturrücklage beträgt ca. 7.000€. Zu beachten ist, dass es durch die erfolgten Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern in meiner Wohnung in der Regel zu einem Guthaben (und damit einer Rückzahlung) der Abrechnung kommt. (Je nach Nutzer Verhalten - keine Gewähr dafür!) Die Terrassen wurden 2023 generalsaniert, abgedichtet und neu mit 60x60er Steinzeugfliesen gedeckt. * Super Lage in Nussdorf mit unverbaubarem Ausblick über die Donau * Weinberge sind in 3 Minuten zur Fuß zu erreichen * Rauschen der Straße und Bahn ist wahrnehmbar, stört aber nicht * Billa 220 Meter entfernt * Hofer 450 Meter entfernt * D-Wagen Station in 3 Minuten zur Fuß erreichbar * S-Bahn Station Wien Nußdorf 250 Meter entfernt * Nahe Autobahnauffahrt (3 Minuten entfernt) * Parkplätze sind in der direkten Umgebung vorhanden * Apotheke in der Nähe * Frisöre in der Nähe * Q19 (Einkaufszentrum) ist 900 Meter entfernt * Kindergärten in der Nähe * Donauinsel und Donau Radwege in wenigen Radminuten erreichbar und gut angebunden * uvm... Die Wohnung wurde mit viel Liebe zum Detail und ausschließlich von Professionisten hochwertig und für den Eigenbedarf saniert. Materialien, Grundriss und Ausstattung wurden nicht für den Wiederverkauf, sondern für dauerhafte Wohnqualität geplant – das spürt man bei jedem Schritt. Die Wohnung wird unmöbliert verkauft. Eine Ablöse für einzelne Einrichtungsgegenstände (z. B. Küche, Maßmöbel, Lampen,...) ist nach Vereinbarung möglich. Eine Besichtigung lohnt sich in jedem Fall – die Qualität und Haptik lassen sich online nur schwer vermitteln. Zur Preisgestaltung Die Lage ist sehr gut – ruhig, grün, mit Donaublick und Weinbergnähe. Das Rauschen von Straße und Bahn ist wahrnehmbar, aber durch die hochwertige 3-fach-Verglasung und die solide Bauweise kaum störend im Alltag. Mein Angebotspreis berücksichtigt diesen Aspekt fair – vergleichbare Objekte mit dieser Aussicht, Qualität und Lage liegen oft deutlich höher.