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Beschreibung der Immobilie
Willkommen zu einer seltenen Gelegenheit in Passau! Diese elegante Villa vereint großzügige Wohnflächen, hochwertige Ausstattung und eine privilegierte Lage – ein architektonisches Juwel auf einem weitläufigen Grundstück von 1.993 m². Luxuriöses Wohnen mit Hallenbad und Gartenblick Ein Highlight dieses Anwesens ist das beeindruckende Hallenbad mit einer Fläche von ca. 117 m². Durch die große Fensterfront strömt Tageslicht hinein und eröffnet einen malerischen Blick auf den Garten. Der direkte Zugang ins Freie schafft ein harmonisches Zusammenspiel von Innen- und Außenbereich – perfekt für Entspannung und Erholung. Großzügige Wohnbereiche mit Kamin und Sonnenterrasse Das Erdgeschoss empfängt Sie mit einem repräsentativen Eingangsbereich, der nahtlos in den offenen Wohn- und Essbereich übergeht. Der 54 m² große Wohnraum mit offenem Kamin schafft eine warme, einladende Atmosphäre. Die angrenzende Südterrasse, ausgestattet mit einem elektrischen Sonnensegel, erweitert den Wohnraum ins Freie und bietet geschützte Privatsphäre. Direkt daneben lädt die geräumige Küche mit Speisebereich zum gemeinsamen Kochen und Genießen ein. Ein Gäste-WC sowie ein Gästebad ergänzen das Erdgeschoss. Private Rückzugsorte mit Panoramablick Über die zentrale Treppe gelangen Sie ins Obergeschoss, das in zwei separate Bereiche unterteilt ist: •Westflügel: Zwei großzügige Kinderzimmer und ein modernes Badezimmer •Ostflügel: Elternschlafzimmer mit Zugang zur Dachterrasse, ein weiteres Kinderzimmer, ein Arbeitszimmer und ein zweites modernes Badezimmer mit bodentiefer Dusche. Ein besonderes Highlight ist das 39 m² große Arbeitszimmer, das mit einer Galerie zum zweiten Obergeschoss verbunden ist. Eine elegante Wendeltreppe führt zur Galerie und zu einem weiteren, über eine kleine Brücke erreichbaren Arbeitsraum – ideal für Homeoffice oder kreative Projekte. Praktische Features und durchdachte Raumaufteilung Das Anwesen ist vollständig unterkellert und bietet direkten Zugang zur Doppelgarage – so gelangen Sie bei jedem Wetter trockenen Fußes ins Haus. Über der Garage befindet sich ein zusätzlicher Lagerraum. Im Untergeschoss stehen neben Hauswirtschafts- und Technikräumen auch Abstellflächen zur Verfügung. Diese Villa bietet ein einzigartiges Wohnerlebnis in exklusiver Lage – ein Zuhause, das keine Wünsche offenlässt! ECKDATEN IM ÜBERBLICK: Objektart: Villa Baujahr: EG – KG: 1974 Erweiterung: Vollständiger Umbau/Neubau-Erweiterung: 1990/1991 Wohnfläche: ca. 312 m² Nutzfläche: ca. 65 m² im Keller Hallenbad: ca. 117 m² Etagen: KG – EG – 2 OG`s Zimmer gesamt: 10 Schlafzimmer: 6 - 7 Küchen: 1 Badezimmer: 3 Gäste-WC: 1 Heizungsart: Zentralheizung Gas Endenergiebedarf: 129,61 kWh(m²a) Effizienzklasse: D Balkon/Terrasse: Balkon sowie Terrasse - Dachterrasse Garage: 2 Garagen, 2 Freiplätze Grundstück: ca. 1.993 m² Kaufpreis: 1.190.000,- €, -Hallenbad mit ca. 117 m² -Direkter Zugang von der Doppelgarage in die Immobilie -Offener Kamin -Moderne Bäder mit Bodenebenen Fliesen -Südterrasse mit E-Sonnensegel -Parkettböden im OG -Großzügiger Keller -Große Fensterflächen -Parkett- und Fliesenböden -Teilsweise Fußbodenheizung, teilweise Heizkörper -Renovierte, moderne Bäder ERDGESCHOSS ca. 107 m² WOHNFLÄCHE: -Küche -Speisekammer -Gäste WC -Gäste Bad -Wohnzimmer mit offenem Kamin -Flur -Nebenzimmer -Hallenbad OBERGESCHOSS CA. 165 m² WOHNFLÄCHE: -Büro mit Galerie -Schlafzimmer -Bad / WC x2 -Arbeitsraum -Kinderzimmer x2 -Gästezimmer -Flur 2. OBERGESCHOSS CA. 40 m² WOHNFLÄCHE: -Galerie -Arbeitszimmer KELLERGESCHOSS CA. 64 m² NUTZFLÄCHE: -4 Kellerräume -Pooltechnik -Doppelgarage GRUNDSTÜCK: Das 1.993 m² große Grundstück beeindruckt mit einer perfekt durchdachten Gestaltung und bietet ein Höchstmaß an Privatsphäre. Der liebevoll angelegte Garten ist eine Oase der Ruhe und lädt mit weitläufigen Grünflächen, gepflegten Pflanzen und malerischen Rückzugsorten zum Verweilen ein. Ein besonderes Highlight ist der direkte Zugang vom Hallenbad zum Garten, wodurch Innen- und Außenbereiche harmonisch miteinander verschmelzen. Dank der großzügigen Südterrasse genießen Sie hier sonnige Stunden und entspannte Abende in einem geschützten Umfeld. Das elektrische Sonnensegel sorgt bei Bedarf für angenehmen Schatten. Die Grundstückslage bietet eine perfekte Kombination aus Naturnähe und urbaner Anbindung. Während die Villa in einer ruhigen, exklusiven Wohngegend eingebettet ist, sind die Innenstadt von Passau sowie wichtige Infrastrukturpunkte in wenigen Minuten erreichbar. Zusätzlich verfügt das Grundstück über eine Doppelgarage mit direktem Hauszugang, ein separates Lager über der Garage sowie ausreichend Stellplätze für Gäste. GARAGE: Die integrierte Doppelgarage bietet nicht nur Platz für zwei Fahrzeuge, sondern auch ausreichend Abstellfläche für Fahrräder, Sportgeräte und weiteres Equipment. Das funkferngesteuerte Tor sorgt für maximalen Komfort und Sicherheit. Ein besonderes Plus ist der direkte Zugang vom Haus in die Garage, sodass Sie auch bei schlechtem Wetter trockenen Fußes ins Gebäude gelangen. Zudem ist die Garage komplett überspeichert, wodurch sich über ihr ein praktischer Lagerraum befindet. Dieser ist sowohl vom Haus als auch über den Garten zugänglich und eignet sich ideal zur Aufbewahrung von Gartengeräten oder saisonalen Utensilien., Energiekennwerte: Art des vorliegenden Energieausweises: Bedarfsausweis Endenergiebedarf:129,61 kWh/(m²a) Energieträger: Erdgas Baujahr Wohngebäude: 1990 Baujahr Anlagentechnik: 1990 Energieeffizienzklasse: D Maklercourtage: 3,57 % incl. MwSt. Käufermaklercourtage. Verkaufspreis: 1.190.000,00 € Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.