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Beschreibung der Immobilie
Das gepflegte Mehrfamilienhaus wurde im Jahr 1955 in zentraler Innenstadtlage, Nähe Hauptbahnhof wiederaufgebaut. Modernisierungsarbeiten wurden von den Eigentümern stets zeitgemäß durchgeführt und ein entsprechend guter Zustand kann bei einer Besichtigung festgestellt werden. In den Jahren 1985 bis 2024 wurden folgende Modernisierungs-, bzw. Renovierungsarbeiten durchgeführt: - 1985 Fassade Straßenseite neu angelegt - 1985 braune Holzfenster mit Isolierverglasung/Wohnungen und braune Alufenster/Gewerbe - 1985 Terrasse 1.OG vergrößert - 1985 Toilette von KG in EG versetzt - 1985 Gewerbeeinheit 1 und Gewerbeeinheit 2 zusammengelegt - 1985/2009/2011 Wohnungen (1.OG, 2.OG links, DG links) renoviert - 2000 Haus an Fernwärme angeschlossen - 2000 Elektrozähler komplett erneuert, Starkstromanschluss im KG vorhanden - 2000 Gewerbeeinheit EG komplett saniert mit eigener Heizung/Fernwärme - 2010 Regenrinnen und Fallrohre erneuert - 2024 Wohnung 1.OG modernisiert Das Gesamtgebäude wurde 1984 in Wohnungseigentum aufgeteilt und besteht aus 5 Eigentumswohnungen und 2 Gewerbeeinheiten (die aktuell als 1 Ladeneinheit existieren). Im Erdgeschoss befindet sich eine Gewerbeeinheit mit ca. 80,55 m² Gesamtnutzfläche und 2 Toiletten, bestehend aus Gewerbeeinheit 1 mit 27,73 m² Nutzfläche und Gewerbeeinheit 2 mit 52,82 m² Nutzfläche, die seit fast 60 Jahre als Friseursalon in zweiter Generation vermietet ist. Im kompletten 1.Obergeschoss befindet sich eine 3-4 Zimmer-Wohnung mit ca. 88.63 m² Wohnfläche aktuell aufgeteilt in Wohnzimmer, 3 Schlafzimmer, Tageslichtbad, Wohnküche mit Abstellraum und Zugang zur ca. 34 m² traumhaften Terrasse sowie eine große Eingangsdiele mit Garderobe. Im 2. Ober- und Dachgeschoss finden Sie 2 jeweils 1-2 Zimmer-Wohnungen mit einer attraktiven Größe von ca. 52 bzw. 46 m² Wohnfläche sowie 2 jeweils 1 Zimmer-Wohnung mit ca. 33 bzw. 31 m² Wohnfläche. Alle Wohnungen verfügen über ein Schlafzimmer, eine Wohnküche, ein Balkon, ein kleines Bad mit Wanne oder Dusche (zum Teil mit Fenster), ein Abstellraum und eine Diele. Die 2 Zimmer-Wohnungen verfügen zusätzlich über ein Wohnzimmer. Das Gebäude ist unterkellert mit ca. 60 m² Nutzfläche. Zu jeder Wohneinheit gehört ein Kellerraum. Alle Wohnungen (ausgenommen DG links und zum Teil DG rechts) und die Gewerbeeinheiten sind an solvente Mieter vermietet. Die Jahresnettomiete (Ist) beträgt zurzeit 38.781,24 €. Vorteil: Die Wohnung DG links ist seit Juli 2025 freigestellt und kann ab sofort mit einer höheren Kaltmiete von 620,00 € (13,50 €/m²) vermietet werden. Die Jahresnettomiete (Soll) beträgt dann 46.221,24 €. Nachfolgend die Aufteilung und Nettoeinnahmen des Gebäudes: Mieteinheit-/Lage, Gewerbe-/ Wohnfläche, Nettomiete, €/m², NK, Einzug EG, Laden, ca. 80,55 m², 1300,00 €, 16,14, 430,00 €, 01.08.1999 1.OG, 4 ZKBT, ca. 88,63 m², 1050,00 €, 11,85, 350,00 €, 15.05.2024 2.OG links, 2 ZKBB, ca. 52,45 m², 375,00 €, 7,15, 300,00 €, 01.02.2010 2.OG rechts, 1 ZKBB, ca. 33,09 m², 281,21 €, 8,50, 150,00 €, 01.04.2001 DG links, 2 ZKBB, ca. 45,67 m², leer DG rechts, 1 ZKnB, ca. 18,00 m², 200,00 €, 11,11, 80,00 €, 01.08.2023 DG rechts, 1 ZB, ca. 13,23 m², leer Keller 6/7, 25,56 €, 01.11.1998 Monatsnettomiete Ist: 3.231,77 EUR Jahresnettomiete Ist: 38.781,24 EUR Die tatsächliche Nettokaltmiete für Wohnungen weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete (mit 13,50 €/m²) in der Nachbarschaft jährlich um -16.587,00 € ab bzw. ein Mietsteigerungspotenzial auf Jahresnettomiete: 55.368,00 € ist noch möglich.